¿Pago la renta de mi local, oficina, consultorio o casa?

Por Francisco Villagrán Ballestero

La pandemia del COVID-19 que actualmente vivimos ya deja ver sus consecuencias en las relaciones contractuales que todo mundo tenemos en materia laboral, civil, mercantil y otras materias, ante un incumplimiento generalizado de los pagos o la reducción de estos.

Ahora bien, derivado de la pandemia la autoridad emitió diversos Acuerdos a través de los cuales se declaró EMERGENCIA SANITARIA POR CAUSA DE FUERZA MAYOR, a la epidemia de enfermedad generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) y se suspendieron las actividades no esenciales, primero desde del 30 de marzo al 30 de abril de 2020 y, posteriormente, hasta el 30 de mayo de 2020. 

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De las mencionadas publicaciones, es importante que (i) la emergencia sanitaria nacional fue declarada expresamente como un evento de FUERZA MAYOR; (ii) a la fecha, serán 2 meses (abril y mayo) en los que establecimientos no esenciales deberán suspender actividades y por lo tanto cerrar el inmueble donde operan y (iii) no obstante los criterios y lineamientos de la autoridad son vagos para catalogar a las diversas actividades, habrá que determinar si la actividad es esencial o no.

En México al menos en materia civil y mercantil, no se han definido formalmente (en ley) los conceptos de Caso Fortuito y Fuerza Mayor, sin embargo, sus elementos y requisitos derivan de la doctrina y de la jurisprudencia. Así, tenemos que se trata de acontecimientos futuros imprevisibles o actos previsibles o no, pero ambos son INEVITABLES y, aun más importante, los efectos jurídicos de ambas figuras son los mismos, es decir, la IMPOSIBILIDAD FÍSICA O JURÍDICA para el cumplimiento de una obligación y la consiguiente excluyente de responsabilidad.

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Así, en atención al principio general de Derecho “nadie está obligado a lo imposible”, la legislación de la Ciudad de México dispone que “nadie está obligado al caso fortuito sino cuando ha dado causa contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone” (artículo 2111 del Código Civil).

Al presentarse una situación de caso fortuito o fuerza mayor, la disyuntiva radicaba entre exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el inicio de la relación contractual o restablecer el equilibrio económico de las partes que el evento imprevisible alteró, pues se entiende que de haberse presentado o previsto dicho evento no se habría celebrado el contrato o se habrían pactado otros términos.

No obstante lo anterior, aunque afirmamos que la posibilidad de restablecer el equilibrio económico entre las partes (cláusula rebus sic stantibus) está presente en todo contrato, por una cuestión de estricta equidad y de buena fe que deben regir en los contratos, el legislador del entonces Distrito Federal, reformó el Código Civil para prever expresamente la cláusula rebus sic stantibus dejando de ser una “teoría” para convertirse en Derecho Positivo.

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Destacan de dicha reforma que (i) se prevé expresamente la acción para recuperar el equilibrio en las obligaciones siempre que se trate de contratos sujetos a plazo, condición o de tracto sucesivo; (ii) contempla la posible aparición de acontecimientos extraordinarios de carácter “nacional”; (iii) el afectado tiene el “derecho de pedir” (requisito de procedencia) la modificación del contrato a su contraparte dentro de los siguiente 30 días al acontecimiento extraordinario; (iv) imponen al arrendatario la obligación de estar en estado de cumplimiento y no en mora y (v) no confiere al solicitante afectado la facultad de suspender el cumplimiento del contrato, con exclusión del caso fortuito o la fuerza mayor.

Es importante hacer una distinción precisa entre caso fortuito/fuerza mayor y la “teoría” de la imprevisión (rebus sic stantibus), pues de la elección de ésta como argumentación en los dilemas del arrendamiento dependen los efectos que podemos conseguir.

En términos simples el caso fortuito y la fuerza mayor imposibilitan de forma total o parcial el cumplimiento de las obligaciones y eximen de cualquier responsabilidad al respecto, hay una imposibilidad física o jurídica para el cumplimiento. En cambio, la cláusula rebus sic stantibus o la imprevisión contractual, hace en extremo difícil, oneroso o desproporcionado el cumplimiento de las obligaciones, en comparación con las condiciones originalmente pactadas, por lo que se hace necesario modificar, vía negociación o judicialmente, los términos y condiciones de pago para reestablecer el equilibrio natural de las prestaciones.

Otra distinción importante es que mientras el caso fortuito y la fuerza mayor resultan aplicables a cualquier materia, la teoría de la imprevisión según algunas interpretaciones restrictivas puede resultar inaplicable a materias como la mercantil, la laboral o fiscal (desde el punto de vista de la autoridad fiscal actual).

Atendiendo a lo anterior y vislumbrando algunos casos concretos, tratándose de arrendamientos exclusivamente de oficinas, consultorios y despachos, creeríamos que lo que resulta aplicable es la FUERZA MAYOR ya que hay un claro impedimento jurídico, total o parcial en el uso de la cosa.

Para el arrendamiento de inmuebles destinados a Casa Habitación, las reglas e interpretación cambian, en primer lugar porque salvo por un caso extraordinario, en el arrendamiento de casa habitación, incluso en la crisis actual, el arrendatario no se ve impedido del uso de la cosa, es más, la restricción es para resguardarse justamente en el hogar, de tal manera que el arrendatario queda obligado al pago de la renta, a pesar de la fuerza mayor que representa el COVID-19.

Sin embargo, en este caso, sí podría alegarse válidamente la teoría de la imprevisión (rebus sic stantibus) pues las circunstancias actuales pueden haber cambiado considerablemente las condiciones y posición económica del arrendatario al dejarlo sin empleo, sin ingresos, enfermo, etc., y podría solicitarse al arrendador, al menos el procedimiento de solicitud de revisión para la modificación del contrato ya que este pudo volverse muy oneroso para el arrendatario.

En este caso de arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación (y en todos los demás), en las labores de negociación inter-partes siempre nos encontraremos en alguno de estos cinco supuestos:

Como podemos observar, en el justo medio de las posiciones se encuentra el mejor de los escenarios posibles para ambas partes en un contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento puede verse excesivamente gravoso o de plano imposible de cumplir. 

Si las autoridades han demostrado que sus decisiones las toman haciendo cálculos políticos o electorales y en el mejor de los casos con una apreciación ideológica de la economía, más que en los hechos, estadísticas y datos duros, la sociedad y empresarios, quienes pueden ser tanto arrendadores como arrendatarios, debemos negociar con transparencia, sensibilidad y razonabilidad a fin de revertir en la medida de lo posible la tendencia de incumplimiento generalizado que se está presentando.

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